原標題：本周說法

　　房屋“先租后賣”，租客主動搬走可以索賠嗎？

　　山東濟南槐蔭區法院：無法獲得賠償

　　租的房子沒到期就被房東賣掉，租客必須搬走嗎？如果租客未與新房東聯系便自行搬離，能否向房東要求賠償？近日，山東省濟南市槐蔭區人民法院審理了這樣一起案件，法院判決駁回承租人要求出租人賠償經濟損失及違約金的訴訟請求。

　　2023年３月１日，葛某將某房屋出租給孫某，雙方簽訂房屋租賃合同，約定：租賃期一年，月租金２０００元，每半年一付；終止合同須提前三個月通知對方，并償付對方總租金１０％的違約金，合同下方手寫：“乙方在租賃期間，甲方不得出售”字樣。合同簽訂后，孫某支付半年租金１。２萬元。２０２３年８月１日，孫某聯系葛某交納下半年租金，葛某稱房子已經賣了，要求其與新房東聯系續租事宜。后孫某于２０２３年９月１７日搬離案涉房屋，此后新房主更換門鎖。現孫某訴至法院，要求法院解除雙方房屋租賃合同、葛某向孫某賠償經濟損失費用２萬元（承租房屋用于經營小飯桌的裝修費和設施費）、違約金２４００元。

　　槐蔭區法院經審理認為，孫某與葛某于２０２３年３月１日簽訂的房屋租賃合同，系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，各方均應按照合同行使權利、履行義務。鑒于葛某認可孫某已于２０２３年９月１７日實際搬離了案涉房屋，故認定雙方簽訂的房屋租賃合同于該日解除。

　　法官認為，《中華人民共和國民法典》第七百二十五條規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”本案中，在合同履行期間葛某將案涉房屋出售，所有權發生變動，并不影響租賃合同的效力，案涉房屋仍應由孫某占有使用，其可交納房租繼續履行原租賃合同。現孫某無證據證明葛某在賣房前后要求其搬離案涉房屋，也無證據證明其向新房主交納下半年房租、新房主拒收且不允許孫某繼續租賃使用。從孫某庭審陳述情況來看，其搬離案涉房屋后，新房主才將房屋更換門鎖。

　　法官認為，綜上，葛某將案涉房屋出售，不影響孫某的承租權利，葛某不構成違約也無須因此承擔相應的責任；另外，房屋租賃合同中雖手寫添加“乙方在租賃期間，甲方不得出售”條款，卻未約定房屋出售的違約責任。故孫某要求葛某支付設施費、裝修費訴訟請求，依據不足，不予支持。

　　法官認為，關于孫某主張違約金２４００元的訴訟請求，案涉合同約定：在租賃期間，任何一方要求終止合同，須提前三個月通知對方，并償付對方總租金１０％的違約金。現孫某無證據證明葛某要求其搬離案涉房屋、終止合同，故孫某的該項訴訟請求，無事實及法律依據，不予支持。

　　最終，槐蔭區法院依法判決葛某與孫某簽訂的房屋租賃合同于２０２３年９月１７日解除，駁回孫某其他訴訟請求，判決作出后，原、被告雙方均未提起上訴，該判決現已生效。

　　法官說法

　　《中華人民共和國民法典》第七百二十五條是關于租賃物所有權發生變動后租賃合同效力的規定，通常也被理解為“買賣不破租賃”規則的體現，該規則的設立初衷是為了保護承租人利益及居住安寧，即出租人在租賃期間將租賃物出賣，導致租賃物的所有權發生變化，出租人與承租人之間的租賃合同也仍然有效，承租人可以繼續按照原租賃合同租用房屋，房屋買受人需承接原租賃合同。本案中，雙方當事人在合同中約定了提前終止合同需償付總租金１０％的違約金，但并未約定出售房屋的違約金，也未要求承租人搬離房屋，故承租人要求出租人支付違約金的請求未得到支持。

　　但是，民法典第七百二十六條同樣規定了“承租人優先購買權”。房東出售租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下可以主張優先購買權。但如果房東沒有提前通知，就直接出售房屋，承租人該如何應對？承租人不能主張房東與買方之間的房屋買賣合同無效，但可以請求房東承擔其優先購買權被侵犯的損害賠償責任。

　　法官提醒，租賃的房屋被出售后，先別急著搬走，承租人可以基于在先的有效租賃合同主張有權占有，適用買賣不破租賃規則繼續居住，直至租賃合同期限屆滿。
 

   編輯：郭成